El hecho de que un inmueble se encuentre total o parcialmente embargado no constituye un motivo para no poder vender la casa: a continuación, vamos a analizar cómo se puede vender una casa con una parte embargada, teniendo en cuenta las trabas que habrá que sortear y los trámites necesarios para que la operación sea un éxito.
¿Es posible vender una casa embargada?
Cuando el propietario de una vivienda no pueda pagar la hipoteca, y tras varios intentos de cobrarse la deuda pendiente, el banco presentará una demanda judicial contra el propietario, que quedará inscrita en el Registro de la Propiedad para justificar que dicho inmueble tiene cargas. La orden de embargo solo se extingue si se paga la deuda pendiente, aunque la morosidad se extinga de oficio transcurridos cuatro años.
Sin embargo, sí: se puede vender una casa embargada. No hay ley alguna que trabe o impida esta transacción: el hecho de que el propietario no pueda hacer frente al pago de su vivienda no implica que este no pueda vender el inmueble a un tercero. Para ello, las deudas pendientes deberán cancelarse en la transacción de compraventa.
Posibles limitaciones a la hora de comprar y vender
Incremento del precio de venta
El importe pendiente de pago ha de sumarse al precio de venta del inmueble, por lo que este quedaría encarecido y, probablemente, fuera del precio de mercado de otras viviendas similares, dificultando así su venta.
Pérdida de interés del comprador
Los compradores deben estar informados desde el primer momento sobre la existencia de cargas en la vivienda, y el importe al que ascienden dichas deudas. Esta realidad podría, sin embargo, disuadir al comprador y que este busque otras alternativas en el mercado inmobiliario.
Devaluación del precio del inmueble
El precio de las viviendas embargadas está sujeto a devaluación: si los compradores conocen de las cargas de un inmueble, estarán en posición ventajosa para regatear el precio al vendedor.
Qué trámites hay que realizar para vender una casa embargada
Liquidar o renegociar la deuda pendiente
Para extinguir la orden de embargo, es imprescindible liquidar la deuda contraída con el banco y el Registro de la Propiedad: la opción más recomendable es que el vendedor renegocie las condiciones de la hipoteca con su banco, incluyéndose el pago de la deuda pendiente (que ha de alcanzar para sufragar los mencionados gastos registrales).
También puede suceder que sea el comprador quien acuda al banco del vendedor para renegociar la hipoteca, de tal modo que el comprador asumiría la deuda pendiente del inmueble.
Renegociar el precio de venta
Dado que las cargas tienen que ser imputadas al precio de venta del inmueble, su importe se descontará del precio, salvo que el vendedor haya liquidado las cargas previamente. En cualquier caso, este sobrecoste implicará, necesariamente, una renegociación del precio final con el comprador.
Acreditar oficialmente que la vivienda ya no tiene cargas
Cuando las cargas hayan sido abonadas, el vendedor (actual propietario) deberá acudir al Registro de la Propiedad y presentar una Nota Simple Registral, para dar fe de que la vivienda se encuentra libre de cargas.
Aunque se pueda vender una casa con una parte embargada, recomendamos contactar con una inmobiliaria especializada para encontrar el asesoramiento adecuado en todos los trámites inherentes al proceso, ya que las cargas suponen una importante traba a la hora de cerrar una operación inmobiliaria.
