La renta antigua es una modalidad de alquiler que está en extinción dentro de nuestro ordenamiento jurídico, porque hace ya décadas que la legislación aplicable a los alquileres de inmuebles para vivienda se modificó.A pesar de ello, todavía hay personas que tienen en vigor un contrato de este tipo y, por eso, conviene saber cómo hay que actuar en caso de que una casa alquilada mediante un contrato de alquiler con renta antigua se llegue a vender.
Qué es el alquiler de renta antigua
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964 se aprobó en un momento delicado desde el punto de vista económico. A fin de proteger a los inquilinos, se estableció un sistema de alquileres a precios moderados para la época, con rentas que apenas se actualizaban, y con contratos que podían extenderse durante toda la vida del inquilino, e incluso admitían dos subrogaciones a favor del cónyuge, los ascendientes o los descendientes.
Se consideran contratos de renta antigua a los firmados desde la entrada en vigor de la LAU de 1964 hasta el 8 de mayo de 1985. Después de esa fecha, la legislación de los alquileres comenzó a cambiar y se introdujeron reformas para acabar con prerrogativas de los inquilinos, como que la duración del arrendamiento fuera vitalicia.
Cuándo finaliza un contrato de alquiler de renta antigua
La LAU de 1994 introdujo modificaciones con respecto a la LAU de 1964, pero muchas de las disposiciones de la ley originaria siguen hoy en día en vigor para el alquiler de renta antigua. Por eso, la duración del contrato es diferente en función de cuando se produzca el fallecimiento del inquilino original y la subrogación.
- Si el inquilino originario falleció después del 1 de enero de 1995, el contrato se extinguió en ese momento si no había cónyuge, hijos o ascendientes con derecho a la subrogación.
- Si antes del 1 de enero de 1995 ya se había producido una subrogación. A la muerte del subrogado se puede extinguir el contrato, salvo que la persona subrogada tenga cónyuge o hijos que hayan convivido con ella en los dos años anteriores a su muerte.
- Si a fecha 1 de enero de 1995 ya se habían producido las dos subrogaciones. Fallecida la segunda persona subrogada, se extingue el contrato de renta antigua.
Fuera de estos casos, rescindir un contrato de alquiler firmado bajo la vigencia de la LAU de 1964 puede llegar a ser complicado. La alternativa es una negociación entre el inquilino y el propietario. No obstante, teniendo en cuenta cómo está hoy en día el mercado del alquiler, es complicado que el arrendatario se muestre dispuesto a renunciar a una renta que es mucho más baja de lo que se paga ahora mismo con los contratos actuales.
A pesar de ello, hay una serie de circunstancias que habilitan al propietario a recuperar la posesión del inmueble dando por finalizado el contrato de alquiler:
- Si demuestra que necesita la vivienda para sí mismo o para un familiar directo.
- Si el inquilino deja de pagar las rentas.
- En caso de que el inquilino subarriende la vivienda a un tercero.
- Cuando el arrendatario no habita en la vivienda durante al menos seis meses al año y no puede justificar esa ausencia.
Si se dan estas circunstancias, la negociación entre arrendador y arrendatario puede poner fin al contrato. Si no es posible hacerlo así, la alternativa que queda es acudir a los juzgados, alegando que hay una causa que justifica la extinción del contrato.
¿Es posible vender un piso con un inquilino sujeto a renta antigua?
Cuando se trata de cómo vender un piso con inquilinos de renta antigua, el proceso no difiere demasiado del que hay que llevar a cabo cuando lo que está en vigor es un contrato de alquiler celebrado bajo la vigencia de la LAU actual. El propietario siempre puede vender un inmueble que es de su propiedad. Lo que ocurre es que el inquilino puede ejercer los derechos de tanteo y de retracto.
Si la casa es adquirida por un tercero, este debe respetar el contrato de renta antigua y no podrá actualizar la mensualidad que paga el inquilino. Ahora bien, si se da alguno de los supuestos que habilitan al propietario para dar por finalizado el contrato, podrá lograr la extinción del mismo.
Si es el propio inquilino de renta antigua el que decida adquirir la vivienda (haciendo uso del derecho de tanteo y retracto), hay que tener en cuenta que el precio está limitado en virtud de la sentencia de 30 de abril de 2010.
En este caso, se puede vender por el precio de capitalización al 4,5 % de la renta anual que se paga. Para calcular esa capitalización, se divide la renta anual entre el tipo de interés de capitalización y se multiplica por 100. El resultado es la cantidad máxima que el propietario actual puede pedirle al inquilino a cambio de venderle la casa.
Vender una casa de renta antigua es posible, pero hay que tener en cuenta que el contrato no se extingue por el mero hecho de que haya una transmisión de la propiedad. Si estás pensando en vender tu casa alquilada, o quieres invertir en un inmueble, siempre puedes contar con nuestro equipo de especialistas. En Investfy estamos a tu disposición para lo que necesites.
