A la hora de alquilar un inmueble, deberemos tener en cuenta los derechos que tiene el inquilino, sobre todo si tenemos pensado vender la vivienda. Estos derechos están regulados tanto en el Código Civil como en la Ley de Arrendamiento Urbanos: el derecho de tanteo y retracto.
Qué es el derecho de tanteo y retracto
Regulados en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y en los artículos 1521 y siguientes del Código Civil, los derechos de tanteo y retracto son facultades que tiene el inquilino cuando el propietario de la vivienda tiene intención de ponerla a la venta.
El derecho de tanteo
El derecho de tanteo es la facultad del arrendatario o inquilino de adquirir el inmueble de forma preferente frente a un tercero por el mismo precio. Así pues, el propietario de la vivienda está obligado a informar al inquilino acerca de su intención de vender el inmueble, ya que el arrendatario tiene prioridad a la hora de comprarla.
El inquilino tendrá un plazo de 30 días naturales desde que el arrendador notificara su intención de vender el inmueble alquilado para ejercer este derecho de tanteo e informar al vendedor.
El derecho de retracto
El derecho de retracto es una facultad de la que también dispone el inquilino y que se podrá ejercer una vez se ha realizado la compra de la vivienda. Se trata de la facultad de adquirir la vivienda con las mismas condiciones y precio que el vendedor ofrece a un tercero. Para ejercer este derecho, al igual que ocurre con el derecho de tanteo, el inquilino tendrá un plazo de 30 días naturales desde que es informado de la venta de la casa.
Para que se pueda ejercer este derecho es necesario que se den ciertas condiciones. Son las siguientes:
- El propietario no ha informado al inquilino de la venta de la vivienda: en este caso, el inquilino podrá ejercer esta facultad, ya que tiene derecho a que se le informe.
- El precio al que el propietario vende el inmueble a un tercero es inferior: en este caso, el inquilino también podrá ejercer esta facultad, ya que tiene derecho a que se le ofrezca el mismo precio y las mismas condiciones que las ofrecidas por el propietario a un tercero.
¿Siempre se puede ejercer el derecho de tanteo y retracto?
La respuesta es no. Así pues, el inquilino no podrá ejercer los derechos de tanteo y retracto en los siguientes casos:
- Cuando la vivienda es vendida conjuntamente con otras propiedades que forman parte del mismo inmueble.
- Cuando el inquilino renuncia a los derechos de tanteo y de retracto. De hecho, es muy común que los contratos de alquiler tengan una cláusula en la que se acuerda la renuncia del arrendatario a estos derechos.
- Cuando vence el plazo de 30 días naturales. Una vez vencido el plazo de 30 días naturales para ejercer estos derechos, el inquilino no podrá ejercer estas facultades y el propietario podrá vender la vivienda a un tercero.
- Cuando se venden conjuntamente los pisos y locales de un mismo inmueble a un mismo comprador.
Es importante conocer nuestros derechos como inquilino y nuestras obligaciones como arrendador. Los derechos de tanteo y de retracto son facultades que hay que tener muy en cuenta a la hora de firmar un contrato de alquiler o de vender una vivienda que tengamos alquilada. Por ello, sobre todo cuando alquilamos una vivienda para obtener rentabilidad o cuando queremos vender un inmueble alquilado, lo mejor es contar con una agencia inmobiliaria que conozca bien el mercado inmobiliario.
En que otra situaciones se aplica el derecho de tanteo y retracto
El derecho de tanteo y retracto en el ámbito inmobiliario se aplica en las siguientes situaciones:
- Compra de vivienda protegida. Cuando se vende una vivienda protegida, el comprador debe informar al organismo que otorgó la protección y este tendrá derecho de tanteo y retracto en caso de que el comprador quiera vender la vivienda en un plazo determinado.
- Venta de un bien inmueble de un ayuntamiento. Si un ayuntamiento quiere vender un bien inmueble, debe notificarlo a los inquilinos y estos tendrán derecho de tanteo y retracto en caso de querer adquirirlo.
- Venta de una finca rústica. Si se quiere vender una finca rústica en una zona protegida, los vecinos tendrán derecho de tanteo y retracto si quieren adquirirla.
- Venta de una finca con aprovechamiento urbanístico. Este derecho se aplica cuando se quiere vender una finca con aprovechamiento urbanístico para favorecer a los propietarios colindantes con interés en adquirirla.
- Venta de un inmueble que ha sido expropiado. Si un inmueble ha sido expropiado, el antiguo propietario tendrá derecho de tanteo y retracto en caso de que la Administración quiera venderlo.
En todas estas situaciones, comov en el caso del inquilino, se iguala la oferta realizada por el comprador para adquirir el inmueble en cuestión. Si deciden ejercer el derecho de tanteo y retracto, deben notificar al propietario su intención de adquirir el bien en las mismas condiciones que las ofrecidas por el comprador.
Qué ocurre cuando se aplica este derecho
Cuando se aplica este derecho, como hemos explicado antes, se ofrece al titular del mismo la posibilidad de adquirir un bien antes de que sea vendido a terceros, o de igualar la oferta de un tercero, siempre y cuando esta no sea abusiva o contraria a la ley. Esto es lo que ocurre cuando se aplica:
- Comunicación al propietario.
- Pago del precio y formalización de la operación.
- Formalización de la escritura pública. Debe constar que se ha ejercido el derecho de tanteo o retracto ante notario.
- Inscripción en el registro de la propiedad. Debe solicitar la inscripción en el registro de la propiedad, lo que garantiza la protección jurídica del derecho de propiedad del titular.
En cuanto a la caducidad del derecho de tanteo y retracto, si el titular no ejerce su derecho en el plazo establecido, por lo general de treinta días hábiles desde que se notifica la intención de venta al titular del derecho, perderá su opción preferente de compra.
Es importante tener en cuenta que las condiciones para la aplicación del derecho de tanteo y retracto pueden variar según la comunidad autónoma y la legislación vigente. Es por ello que en Investfy ofrecemos asesoramiento especializado en derecho inmobiliario, con información precisa y actualizada.
La aplicación del derecho de tanteo y retracto ofrece al titular la posibilidad de proteger su interés en un bien determinado y evitar su venta a terceros. Es por ello que en Investfy recomendamos esta herramienta para proteger los derechos de propiedad y garantizar una transacción justa y equitativa.
