Saber cómo calcular el payback de una inversión te ayudará a saber si esa decisión que estás pensando en tomar es realmente tan buena como crees. Porque con una sencilla operación podrás estar al tanto de cuánto tardarás en recuperar lo que has invertido, es decir, determinar en qué momento vas a empezar a ganar realmente dinero.
Qué es el payback y por qué necesitas conocerlo
Si lo traducimos al castellano, el término payback hace referencia al plazo de recuperación. Por lo tanto, se trata de un método que permite saber cuánto tiempo se va a tardar en recuperar el capital invertido y empezar a obtener rentabilidad.
Es un método estático, porque no tiene en cuenta el valor temporal de los flujos de caja (salidas y entradas de dinero) que se derivan del proyecto. Dentro del ámbito empresarial, se considera un método bastante simplista, precisamente porque no tiene en cuenta las entradas y salidas de dinero de la caja de la empresa, pero, cuando pensamos en una inversión inmobiliaria, nos puede resultar de mucha ayuda. Es cierto que tener una propiedad inmobiliaria genera unos gastos, pero estos no son tan imprevisibles como en una empresa.
A la hora de decidir si una inversión inmobiliaria es o no adecuada para ti, te puede resultar muy útil saber cómo se calcula el payback, porque te puede ayudar a descartar ciertas opciones.
Cómo se debe calcular el payback
Vamos a aplicar la versión más directa, que mide el tiempo de recuperación simple y parte de la base de que los flujos de caja van a ser constantes o, lo que es lo mismo, de la idea de que todos los meses obtendremos la misma cantidad.
En este caso, el payback es igual al resultado de dividir la inversión total entre los flujos de caja:
Payback = Inversión / Flujos de caja
Cuando los flujos de caja hayan cubierto el total de la inversión, es entonces cuando esta empezará a generar rentabilidad. Lo vemos más claro con un ejemplo.
Imaginemos que compramos un piso por 120 000 euros y lo alquilamos por 900 euros al mes, el payback es el siguiente:
120 000 / 900 = 133
133 son los meses que necesitamos para recuperar totalmente la inversión si alquilamos el piso a ese precio. Si lo trasladamos a años, nos da un total de 11 años, que parece demasiado tiempo.
Ahora supongamos que ese mismo capital lo invertimos en un piso en otra ciudad, o en otro barrio, y lo podemos poner en el mercado por 1300 euros mensuales de alquiler. Obtenemos entonces un payback de unos 7,5 años, haciendo de esta una inversión más interesante que la anterior.
En realidad, el tiempo de recuperación de la inversión tiende a ser menor de lo que refleja esta operación, porque el precio del alquiler no ha hecho más que subir en los últimos años. Incluso aunque no cambies de inquilino, la actualización de la renta hace que, pasado el primer año de contrato, empieces a ganar más, reduciendo con ello el tiempo que tardarás en amortizar la inversión.
Ventajas de calcular el payback
Su cálculo es muy sencillo
Como acabas de comprobar, no hace falta ser economista ni un experto en finanzas cuando se trata de cómo calcular el payback de una inversión. En su versión más sencilla, solo tienes que dividir el dinero invertido entre la rentabilidad que esperas obtener cada mes. El resultado son meses, así que solo te queda dividir esa cifra entre 12 para saber a cuántos años equivale.
Permite comparar inversiones
Precisamente porque calcularlo es fácil y rápido, si estás dudando entre varias inversiones, esta sencilla operación puede sacarte de dudas en tan solo unos minutos. Piensa en el dinero que puedes invertir y la rentabilidad que podrías obtener por un piso o una casa en diferentes lugares y así sabrás cuál es el inmueble que deberías comprar.
Útil en época de inestabilidad
Al no tener en cuenta más variables que las que ya hemos visto, aumenta la seguridad a la hora de tomar decisiones de inversión incluso en épocas de incertidumbre.
Se puede actualizar
Calcular el payback es importante antes de hacer la inversión, pero una vez realizada la misma, si hay cambios en el mercado, y la rentabilidad del inmueble sube o baja, podrás volver a hacer el cálculo para conocer el retorno de la inversión en el momento actual, algo que te será de utilidad para tomar decisiones sobre qué hacer con tu activo.
Si tienes claro cómo calcular el payback, ya estás mucho más capacitado para tomar la decisión. No obstante, sabemos que optar por hacer crecer tu patrimonio inmobiliario para obtener rentabilidad no siempre es una decisión fácil. Por eso, nuestro equipo de expertos está aquí para asesorarte en todo lo necesario y conseguir que hagas la mejor inversión posible.
